השקעת נדל"ן באמצעות תשקיף

השקעת נדל"ן באמצעות תשקיף שותפות 'Success ניו הייבן לבל'

→חזור
  • השקעה זו מוצעת לציבור באמצעות תשקיף: מסמך מפורט המוגש לרשויות, מכיל נתונים מקיפים על הפרויקט, הפוטנציאל ואפשרויות הרווח, ונבדק על ידי צוות משפטנים, כלכלנים ועוד. זאת במטרה לתת למתעניין בפרויקט את מירב המידע לקראת החלטה על השקעה.

  • תקציר ההשקעה

    1. מיקום ההשקעה המוצעת הוא בעיר ניו הייבן, מדינת קונטיקט, ארצות הברית.
    כלכלת ניו הייבן מושתתת בעיקר על אוניברסיטאות ובתי חולים רבים הנמצאים בה. ברוב השכונות בעיר מתגורר ציבור הלומד או עובד באחד מהמוסדות הללו, ושאר השכונות בה משנות לאחרונה את צביונן בהתאם, בשל הביקוש לדיור עבור סטודנטים.
    השכונה שבה ממוקם השטח הנדל”ני, שנחשבה עד לפני מספר שנים כשכונה לבני המעמד הנמוך, עברה ועוברת שדרוג דרסטי. נבנו בה מאות יחידות דיור חדשות שבהן מתגוררים בני המעמד הבינוני, ומבני ציבור איכותיים. זאת לצד מגוון מוסדות לימוד, בתי אבות ומבני תעשייה.
    המבנה נשוא העסקה שימש בית אבות שפשט את הרגל, והוצע למכירה על ידי בנק גדול מטקסס. הדבר הובא לידיעתנו כהצעה בעלת פוטנציאל יוצא דופן, דרך בית חב”ד המקומי שלו קשרים במוסדות השונים בעיר, ביניהם אוניברסיטת דרום קונטיקט (SCSU) הסמוכה. האוניברסיטה, שחיפשה יזמים לפתרון המחסור בדירות סטודנטים באיזור, סייעה בהשגת הרישיונות הנדרשים בעירייה לצורך שינוי ייעודו של המבנה, על מנת שישמש כמעונות סטודנטים.
    כבר עכשיו, טרם עבודות הבנייה, מדובר בעסקה משתלמת, שכן שותפות ‘סקסס ניו הייבן לבל’ עתידה לרכוש בכ-1.2 מיליון דולר קרקע ועליה מבנה קיים במצב טוב, השווה כשלעצמו כ-5 מיליון דולר.
    מתוכננים שיפוץ המבנה, ששטחו 44,000 אלף רגל רבוע, והתאמתו לצרכי הסטודנטים, וכן בניית מבנים נוספים. סך כל השטח הבנוי המתוכנן: 100,000 אלף רגל רבוע – כ-10,000 מ”ר.
    2. הפרויקט כולו יכלול בניית כ-250 יחידות דיור ברמה גבוהה, אשר יושכרו לסטודנטים הלומדים באוניברסיטה הסמוכה לנכס.
    3. תקופת החזקתנו בנכס כנכס מניב להשכרה צפויה לארוך כ-6 חודשים. במקביל נחפש קונה בשער היוון של 6%, מתוך עשרות אלפי לקוחות וגופים פוטנציאליים המעוניינים ברכישת נכסים מניבים בארה”ב.
    4. בוצעו חישובי רגישות המאוששים את כדאיות העסקה, גם במקרה של שינוי לרעה במספר פרמטרים בה.
    5. העסקה מלווה ע”י רואי חשבון ועורכי דין מהטובים בתחומם.
    6. סך כל ההשקעה בפרויקט הוא 14 מיליון דולר בקירוב. ההון העצמי הנדרש לפרויקט הוא 7 מיליון דולר, מתוכו משקיע היזם 700,000 דולר ואנו מגייסים 6.3 מיליון דולר. בנוסף תקבל ‘סקסס’ הלוואה בנקאית של 7 מיליון דולר, ברמת מינוף נמוכה מאד ביחד למקובל בתחום. הפרויקט צפוי להימכר בסכום של 21 מיליון דולר.
    7. סך כל הרווח הצפוי בעסקה הינו כ-7 מיליון דולר, המהווה תשואה של 105% על ההשקעה הראשונית. מתוך סכום זה, 60% מקבלים המשקיעים (כלומר תשואה של 63% לשלוש שנים), ואת היתרה מקבלים בסדנו והיזם. הרווח הגולמי המשוער לפרויקט הינו כ-33% – רווח גבוה מאד.
    8. שיעור המיסוי הממוצע הינו 25%.
    9. סכום מינימום להשקעה: 25,000 דולר – רכישת שתי יחידות השתתפות בסך 12,500 דולר כל אחת.
    10. לקבוצת בסדנו ארבעה מיזמי נדל”ן נוספים בעיר ניו הייבן, כולם בתחום מעונות הסטודנטים. שניים מהם אמורים להגיע לסיומם ב-2018. כל הפרויקטים כולל פרויקט זה מבוצעים יחד עם היזם אייל פרייס, בעל ניסיון של שנים רבות בתחום הנדל”ן בארה”ב.
    11. המשקיעים נרשמים כבעלי החברה שהינה בעלת הנכס (LLC), ומתוקף כך זכותם בנכס מובטחת.

     

  • מידע נוסף

    בסדנו – מי אנחנו: קבוצת יזמות והשקעות המובילה במגזר החרדי. הקבוצה קיימת כחמש שנים ומנהלת עשרות מיזמי השקעה. עד היום צברה הקבוצה 15 אקזיטים (פרויקטים שהסתיימו ברווח), הפסד משמעותי אחד ו-3 הפסדים קטנים.
    איך אנו פועלים: בסדנו מנצלת קשרי נטוורקינג רחבים מאד בקהילה החרדית, בעיקר בארצות הברית, כדי לאתר עסקאות מבטיחות ולפתוח דלתות בתחומה. הקבוצה משקיעה במיזמי הייטק ונדל”ן ומלווה אותם. הפעילות כולה כפופה לחוק ולכללי ההלכה.
    הניסיון שלנו: בבסדנו קבוצת מנהלים מובחרת מהציבור הדתי והכללי. לכולם ניסיון רב שנים, כל אחד בתחומו, ולרובם גם ניסיון בתחום הנדל”ן. צוות הקבוצה כולל רואי חשבון, עורכי דין, יועצי השקעות, צוות פיננסי ואנשי עסקים, מישראל ומארה”ב.
    המשקיעים שלנו: על המשקיעים בעסקי הקבוצה נמנים בעלי מקצוע רבים בתחומי הפיננסיים, המשפטים וההשקעות, מנהיגים מהציבור החרדי ומשקיעים פרטיים.
    מיקום ההשקעה: ניו הייבן היא עיר בצמיחה, כלכלתה מבוססת על האוניברסיטאות ובתי החולים הרבים שבה, וקיים בה מחסור חמור במעונות לסטודנטים.
    עלויות נלוות: העלויות הנלוות לעסקה (קבלת מספר מס אמריקאי ודיווח לרשויות המס) מוגבלות ל-100 דולר לשנה. בהפרש נושאת בסדנו, כשירות למשקיעים.
    תשואה: התשואה הצפויה הינה כ- 63% ברוטו לפני מס, ל-3 שנים. מדובר בתחזית בלבד, אולם היזם ובסדנו מניחים בסבירות גבוהה כי העסקה אכן תניב את התשואה הצפויה.
    צפויות הכנסות נוספות מהשכירות השוטפת עד למכירת הבניין, אשר לא נכללו בתחשיב התשואה וישמשו כרזרבה. בנוסף, ייתכן שבהמשך נקבל אישור לבניית תחנת דלק בשטח, אשר תניב רווח נוסף שלא הוכנס לתחשיב.
    יציבות התחזיות: מכיוון שהמינוף בעסקה זו הוא נמוך (50%) לעומת המקובל בענף (כ-70%), שינויים שיחולו ברכיבי העסקה אינם צפויים להשפיע מהותית על סיכויי התשואה. ניתוחי רגישות שערכנו ומופיעים בתשקיף, מראים כי גם במקרה של שינוי במספר פרמטרים, התשואה צפויה לעמוד על טווח שבין 45% ל-78% לכל התקופה, לעומת 63% המופיעים בתכנית העסקית.

  • מעורבים בתשקיף:

    הערכת שווי: CBRE, מהחברות הגדולות בתחום הערכות השווי בארה”ב.
    דו”חות כספיים ופרופורמה של העסקה: ‘ארנסט אנד יאנג’ – חברת ראיית החשבון הגדולה בעולם.
    מפקח: משרד רו”ח שיף הזנפרץ – מהגדולים בישראל.
    נאמן: חברת ‘הרמטיק’, מהמובילות בתחומה.
    דירקטורים חיצוניים: רואי חשבון ועורכי דין מוכרים וידועים בתחומם.
    ליווי משפטי בארה”ב: משרד עו”ד סנדק, מהגדולים בתחומו בעיר ניו הייבן שבה נמצאת העסקה.
    ליווי משפטי בארה”ב בתחום דיני ניירות ערך: Greenberg Traurig, פירמת עו”ד מהגדולות בעולם.
    ליווי פיננסי: משרד רו”ח רוט, הגדול בתחומו בברוקלין, המלווה את קבוצת בסדנו מזה שנים בעסקאותיה בארה”ב. (גילוי נאות: בעל המשרד, רו”ח אייב רוט, הינו שותף ומשקיע פעיל בזרוע האמריקאית של בסדנו – חברת ‘ביסיד’.)

  • מחיר מינימום וטווח תשואה:

    מחיר מינימום למשקיע: מחירה של יחידת השקעה הינו 12,500 דולר. מחיר זה נקבע על ידי הנהלת החברה במטרה להנגיש את אפשרות ההשקעה גם לציבור החרדי שלרוב אינו משופע באמצעים. עם זאת, החל מ-14/11/17 יעמוד מינימום יחידות ההשקעה האפשרי לרכישה על 2 יחידות, דהיינו 25,000 דולר למשקיע.
    טווח התשואה: בענף הבנייה למגורים מקובלים שערי מינוף של 70%-80% ומשום כך כל שינוי בפרמטרים עלול לפגוע קשות בתשואה. בעסקה זו, אנו מצפים שבשל המינוף הנמוך יושגו תוצאות טובות בעזרת ה’, גם במידה וחלילה יחול שינוי באחד מהנתונים.
    לדוגמה: שינוי סביר ב- NOI עשוי לשנות את התשואה הכללית ל- 57%-69% בחישוב תלת שנתי.
    שינוי סביר ב-CAP עשוי לשנות את התשואה ל-39%-78% בחישוב תלת שנתי.
    ירידה סבירה בזכויות הבנייה עשויה להוריד את התשואה ל-45% בחישוב תלת שנתי.
    הנתונים פורטו בתשקיף המופיע באתר ‘מגנא’: www.magna.isa.gov.il .

רוצים להתייעץ? להיפגש? לקבל עדכונים? אנחנו פה בשבילכם: