דברו איתנו
LinkedInTwitterFacebook

B-INFO

Icon אבי יוסף
Icon

30-12-19

לחתן ילדים בזכות ענף הבנייה

כולם יודעים לספר על רבים “שעשו כסף מנדל”ן…” עד כמה שזה יישמע מוזר, מעטים בלבד יודעים על הזדמנויות ההשקעה הגלומות בענף הבנייה ובטכנולוגיות החדשניות שמפתחים בעבורו • קרן הון סיכון חדשה שהשקעה בה יכולה להניב תשואה נאה למדי

Image

מדמיינים כיצד תיראה הדירה העתידית. אג'מיינד.

ענף הבנייה, במיוחד זו שנועדה למגורים, נראית לרבים כענף של לואו־טק, קרי, תעשייה ישנה, כבדה, איטית ופרימיטיבית. ובכלל, עם מספר השנים הנדרש להקמתו של בניין בישראל, אין סיבה שלא נחשוב כך. אלא שמתברר כי הענף הזה הוא ענף תעשייה עתיר ידע שרק הולך ומשתכלל ולתוכו נכנסים עוד ועוד יזמים עם רעב בעיניים, רצון להצליח ורעיונות טכנולוגיים מפתיעים (בחלקם) שיעשו את העבודה קלה יותר ואת הרווחים גדולים יותר.

אחרי הביו-טק, הפארמה-טק, הפינ-טק, הפוד-טק וכל השאר, תכירו את הפרופרטי-טק – הפיתוחים הטכנולוגיים של ענף הבנייה. החל מתוכנות שמנהלות מעקב באמצעות רחפנים אחרי תהליכי הבנייה כדי למנוע אסונות לא עלינו ולא עליכם, למנוע בזבוז משאבים הן בכוח אדם והן בשעות עבודה וחומרים, וכלה בתוכנות הדמיה שנראה כאילו נלקחו מעולם בדיוני כאשר הן מסוגלות להציג ולאפשר סיור וירטואלי בדירה שעוד לא נולדה. סיור בו ניתן לפתוח ברז ולשמוע את זרימת המים, סיור בו ניתן לשתול רהיטים בסלון למרות שמעולם לא ביקר בו נגר, סיור בו ניתן לנשק (וירטואלית) את המזוזה שעוד לא נקנתה, ולפתוח דלת שעוד לא הונחה.

ויש גם מי שמבקש לנצל את הפיתוחים הטכנולוגיים האלה לעשיית כסף. אנחנו כאן כדי להכיר אותו וחלק קטן מהפיתוחים החדשים שמאחורי הפיתרונות הטכנולוגיים לענף הבנייה בפרט והנדל”ן בכלל.

במתחם ההייטק של ירושלים, בהר חוצבים שבצפון העיר שחוברה לה, בין סנהדריה המורחבת ורמת שלמה היא ‘הרכס’ תמצאו את משרדיה הצנועים של קבוצת בסדנו (Besadno) הישראלית-אמריקאית שהציגה בחודש הקודם בניו־יורק את הקרן החדשה שלה – ‘בילט אָפּ’ (BuiltUp Venture).

באנו, הרווחנו, הלכנו

בילט אפ היא קרן הון סיכון שמתמקדת אך ורק בחברות הזנק ישראליות (סטארט־אפים) בתחום הבנייה ומכאן גם שמה. כבר היום מחזיקה הקרן בפורטפוליו שלה שורה מרשימה של מיזמים שונים בקטגוריות שונות בענף הבנייה שדי בהן לעורר עניין רב בקרב המשקיעים גם בישראל ולא רק בארצות הברית.

בילט אפ היא אחת מבין שורה ארוכה של קרנות השקעה של קבוצת בסדנו המתמחה בהשקעות בהייטק על כל ענפיו, מביוטכנולוגיה ועד סייבר, מפינטק ועד פודטק, בקיצור, כל מה שנגמר איכשהו בטק; בנדל”ן, בעיקר באזורי הביקוש בצפון אמריקה, בדגש על ארצות הברית; ובהשקעות ריאליות ופיננסיות נוספות.

כמנהגה, בסדנו בוחרת חברות בקפידה ומשתדלת להשקיע אך ורק בשלב הסיד (SEED). רוב קרנות ההשקעה של בסדנו יוצאות מההשקעה בשלב מוקדם יחסית, ומאפשרות למשקיעים בהן טווח השקעה בינוני עד קצר. או כמו שאומרים בשוק “לעשות סיבוב”. היתרון הגדול בתפיסה הזו, בא לידי ביטוי בשני מישורים:

בגובה ההשקעה הנדרש ממשקיעים שמעוניינים בקרן כזו או אחרת של קבוצת בסדנו, ובמשך הזמן בו הם “מושקעים” בקרן ובחברות שמופיעות בפורטפוליו שלה. יתרון גדול יותר נובע מנקודת המבט של חברות ההזנק שזוכות בשלב הזה במימון חיוני להמשך ההתקדמות שלהן, בדיוק בנקודת הזמן בה הן יוצאות מהשלב הילדותי והופכות בוגרות שראויות לצאת ולבוא בשווקים.

במקרה של קרן בילט אפ, מדובר בשוק של מאות מיליארדים. למותר לציין שהחברות שנבחרו על־ידי הקרן הן חברות בעלות חזון בינלאומי שמפתחות פיתרונות לצרכים כלל עולמיים. כאמור, כל החברות בהן משקיעה הקרן החדשה עוסקות בצורה כזו או אחרת בתחום הבנייה.

החברות הללו מפתחות מוצרים לענף הנדל”ן. רשימת החברות בפורטפוליו של הקרן כוללת (נכון לסוף שנת 2019 למניינם), את החברות הבאות: מיי טאואר (MyTower); אינובסטה (Innovesta); אם.טי טק (MTtech); סוליד־בלוק (Solidblock); סוואת’לי (Swathly); אקסטאטי (Xtate) ואג’מיינד (Augmind).ייתכן שהשמות הללו לא אומרים כלום לרוב האנשים. אבל היי, גם וייז ומובילאיי לא אמרו דבר לציבור הרחב עד ש…

פורטפוליו של הזדמנויות

לקראת סוף השנה ולטובת משקיעים רציניים שמחפשים הזדמנויות השקעה ועובדים בחיפוש אחריהן, הנה הצצה על קצה המזלג לרעיונות שמאחורי השמות שהובאו לעיל.

מיי טאואר מציעה פיתוח שכבר פועל בהרבה מאוד מגדלי מגורים ומשרדים בישראל. הפיתוח שלה הוא למעשה יישומון שנועד לניהול מבנים והוא מצויד בממשק נוח ובאפשרויות מדהימות שמאפשרות לו לנהל גם מבנים ענקיים. מפתחי מיי טאואר חשבו על כל פרט והעניקו ליישומון את היכולת להתאים את עצמו אישית לכל בניין ובניין.

כאמור לעיל, לבסדנו גישת השקעה שמתמקדת בשלב הסיד בחייה של חברת ההזנק, כך שכרגע, כאשר הסטארט־אפ הזה עומד עתה לפני פריצה עולמית לשוק שמוערך ביותר מ־35 מיליארד דולר, הוא בהחלט תופס מקום של כבוד בפורטפוליו של קרן ההון סיכון בילט אפ. מה גם שהיישומון הזה כבר מוכיח את עצמו במגדלים רבים בישראל ובהם בתי החולים ‘אסותא’; מגדלי גינדי; מגדלי נאמן; טיים טאואר; מגדלי יו 2; נאות גולף; מגדל אבשלום חביב ואחרים.

כך מנהלים היום במגדלים. מיי טאואר.

ומכאן לאינובסטה. אינובסטה אמנם עוסק בתחומים נוספים מעבר לנדל”ן, אך תרומתו לענף הנדל”ן ברורה מאליה. אינובסטה הוא למעשה פלטפורמת ענק למשקיעים ולמחפשיהם. בקיצור, המרכז הווירטואלי למידע על השקעות. מפתחי אינובסטה לקחו את הרעיון שעומד מאחורי רשתות חברתיות, (מכירים את א.א.א – אישה אחת אמרה?) והפכו אותו לתוכנה שמבוססת על בינה מלאכותית ואוספת כמות אדירה של מידע.

האיסוף הוא החלק הקל בסיפור הזה והם לא ממש הראשונים שהצליחו לאסוף כמויות אדירות של מידע. השאלה היא כיצד ניתן לייצר מזה משהו. כיצד ניתן להוציא את התבן מהמוץ וכיצד ניתן להביא תועלת למי שמתעניינים בהשקעות. לכאן נכנסת גם חכמת ההמונים וכאשר היא משתלבת בבינה המלאכותית היא מייצרת עבור המתעניינים בהשקעות מידע איכותי ומקנה להם את היכולת לעשות בדיקת נאותות להשקעה מבלי לקום מהכורסא.

אינובסטה יכולה לתת מענה כמעט מושלם למשקיעי הנדל”ן שכן היא מעניקה בין היתר כלי תכנון ובדיקת נאותות לבניינים קיימים שלא לדבר על פיתוח נכסים חדשים. כבר היום קיימים לא מעט אתרים שמנסים לעשות כל אחד חלק מתוך המכלול שאינובסטה מציעה כבר. קשה מאוד להעריך את פוטנציאל השוק העולמי שלה אבל מדובר במיליארדים ללא ספק. אם אינובסטה תצליח, היא תעשה לעולם ההשקעות את מה שטכנולוגיות חברתיות עשו לתקשורת הממוסדת.

אין דירה, יש ספה

את הטכנולוגיה של אם.טי טק כבר ניתן לראות פה ושם. היא עדיין לא נפוצה ועממית וזה מה שרוצים לעשות המפתחים של אם.טי טק שפיתחו מערכת הפעלה למולטימדיה אינטראקטיבית על גבי שולחנות מגע. כך שיזם שמעוניין להציג את מרכולתו יכול פשוט לפנות את השולחן מחפצים ולהציג את הדירות, המפרט, הרעיון והמבנה כולו על גבי שולחן המגע. ועוד לא אמרנו דבר על היכולת של קבלנים לתרגם כתבי כמויות באמצעות אינפו־גרפיקה מרשימה, ועל היכולת של מעצבי פנים לבצע הדמיות אינטראקטיביות שהלקוח יכול לשנות בקלות באצבעותיו.

במקור נולדה הטכנולוגיה הזו לשימושים ביטחוניים אך כמו שקורה לכל פיתוח “שווה”, היא מזמן זלגה לשוק הפרטי וסבלה כמו טכנולוגיות רבות אחרות, ממחלות ילדות. המפתחים של אם.טי טק יצרו למעשה פלטפורמה שמאפשרת הצגת דברים ובמיוחד נכסי נדל”ן, אך לא פחות גם האפשרות להשתמש בפלטפורמה הזו על־מנת לנהל בנייני מגורים ומשרדים. שוב, הכל באמצעות שולחן מגע שנענה בקלות לתנועת האצבעות.

אגב, משהו דומה אבל שונה טכנולוגית, מציעה חברת אג’מיינד שהפיתוח שלה מתבסס על טכנולוגיית VR&AR (מציאות רבודה). באמצעות הפיתוח הזה ניתן לשלב בתוך תמונות אמיתיות פרטים וירטואליים אך ריאליסטיים לגמרי עד כדי כך שהצופה אינו יודע להבחין בין התמונה ובין ההדמיה. יתרה מכך, שימוש במשקפי מציאות מדומה, מאפשר לקחת את הלקוח לתוך הדירה ולבנות יחד איתו את העיצוב שלה. הוא מסתכל על הסלון אך רואה סלון כפי שעיצבתם עבורו למרות שהמציאות האמיתית אינה זו שהוא רואה.

למותר לציין את השימושים הרבים שענף הנדל”ן יכול להניב מפיתוחים מהסוג הזה. רק תארו לעצמכם זוג שנכנס לדירה לדוגמא בפרויקט מגדלי שטיינר בטבריה עיר הקודש (לא. אין באמת מקום כזה. כרגע). הזוג מקבל הסברים על המפרט, זוג משקפי מציאות רבודה ואפשרות לתכנן תוך כדי צפייה את דירת החלומות. הם יכולים למקם ריצפת עץ בחדר ההורים או לשתול ספה בסלון וארונות למכביר במטבח, כאשר כל סקיצה מוגמרת מופיעה על המחשב של אנשי המכירות, וזו הסופית אף נשלחת כהדמיה ללקוחות וממתינה לאישורם.

מתווך? הלידים יבואו אליך

אבל בואו נחזור לרגע לעולם ההשקעות בנדל”ן. הפיתוח של סוליד־בלוק גאוני בפשטותו. איך לא חשבו על זה קודם? הוא נוטל את נכס הנדל”ן (שאי אפשר להזיזו כמובן) ומשלב אותו בטכנולוגיית הבלוקצ’יין שמשרתת את מטבעות הקריפטו, המטבעות הדיגיטליים. הנכס הופך להיות סחיר ונזיל שניתן להעברה בטוחה דרך שרשרת האבטחה (והכרייה) של טכנולוגיית הבלוקצ’יין. למעשה יש כאן שילוב מעניין בין פרופרטי ופינטק שכל מי ששמע עליו תהה כיצד לא עשו זאת עד היום. עבור בעלי נכסים ועבור משקיעים בנדל”ן זהו פיתרון מצוין.

המכונה שחושבת בשבילך. סוואת’לי. בינה מלאכותית.

סוואת’לי יכולה לתת מענה מעולה ליזמי נדל”ן שכן היא מציעה בינה עסקית, שזו בינה מלאכותית שחושבת עסקים. אבל האמת היא שהיא יכולה להביא הרבה מאוד תועלת גם לאנשים פשוטים ששואלים את עצמם אם כדאי להם לסבול שנתיים שלוש של תמ”א 38, או לפצל את הדירה שירשו מהסבא והסבתא. עם זאת, כאמור, השימוש העיקרי של הפיתוח הזה הוא בידי קבלנים ויזמים שכן הוא מאפשר להם לקבל החלטות נכונות בבנייה. כל מי שעמד פעם ליד בניין הבין בוודאי שכל החלטה ולו הקטנה ביותר עשויה להיות בעלת השלכות גדולות מאוד על שיעור הרווח היזמי ועל כדאיות ההשקעה כולה.

סוואת’לי חושבת במקום היזם, או אם נדייק, מעניקה לו את היכולת לחשוב בראש שקט על ההחלטות הקטנות והגדולות שיוצרות את לוח הזמנים, את שלבי הבנייה, התשלום, המכירה, הרגולציה, הקשר עם הספקים ועם העובדים, והקשר בין התקדמות הבנייה ומדד התשומות שלה. יזמים שנחשפו

ליכולות של התוכנה הביעו התפעלות רבה. אולי בעיקר בגלל העובדה שמפתחיה חושבים בראש בינלאומי ומכוונים לשוק של מאות מיליארדים אם לא יותר.

אקסטאטי שגם היא נמנית על החברות שנבחרו בפינצטה לפאר את הפורטפוליו של בילד אפ, מציעה למתווכי פלטפורמה כמעט אוטונומית לפרסום מודעות באמצעים טכנולוגיים, בקלות ובמהירות. הפיתוח החכם הזה מאפשר להזין נתונים בהתאם לפרופיל הנכס או הרוכשים ולקבל לידים חמים שנאספים על ידי התוכנה. גם אקסטאטי לוקחת למעשה רעיון קיים ומשכללת אותו לכדי מלאכת אמנות. בעבר היו אלה משרדים עתירי עובדים ש”עקבו” אחרי המתעניינים הפוטנציאליים בנכסים הללו ו”מכרו” אותם הלאה, למתווכים. כאן, באמצעות הפלטפורמה החכמה, הדברים נעשים במהירות ובקלות. המתווך לא צריך לחפש את כלי המדיה המתאימים, והעסקאות בעלות הסיכוי הגבוה יותר מגיעות אליו.

לסיום, איך אפשר לעסוק בבניין מבלי להזכיר את הפיתוח מציל החיים שקבוצת בסדנו אימצה בחום לפני מספר שנים. הסקיי־סייבר שהולך ומתקבע בתודעה כמוצר הכרחי עבור כל מי שגר בקומות גבוהות. בעידן בו מגדלי מגורים הם הסטנדרט החדש ואפילו בשכונות חרדיות ניתן כבר לראות בניינים בני תשע קומות ויותר, חייבים, לפחות מצד ‘ונשמרתם’, להתקין בכל חדר את הסקיי סייבר שתפקידו לתת מענה לפינוי מהיר במצבי חירום מגורדי שחקים וגם ממגדלי מגורים ומשרדים “נמוכים”.

אפשר למצוא הזדמנויות

מי שעומד מאחורי הקרן החדשה הזו הם אנשים בעלי ניסיון רב שנים בתחומי ההשקעות, ההייטק והנדל”ן. את הקרן יסדו הרב אליעזר (אלי) גרוס, המנכ”ל והמייסד של קבוצת בסדנו, יחד עם עודד אלישיב שאומר: “החלטנו להשקיע בתחומי טכנולוגיות הנדל”ן באמצעות קרן ייעודית. היתרון היחסי שלנו בא לידי ביטוי במספר מישורים: המשקיעים והשותפים שלנו בארצות הברית חיים ונושמים את תחום הנדל”ן, ויכולים לסייע ליזמים בתהליך האסטרטגיה של החדירה לשוק האמריקאי. מודל ההשקעות והשירותים שפיתחתי עובד לטובת החברות והניסיון שיש לנו בהשקעות סיד הופך את קרן בילט אפ לשונה וייחודיות מקרנות אחרות ובעלת ערך מוסף ליזמים”.

אלישיב הוא יזם סדרתי בעל ניסיון רב בקידום מיזמי הייטק. היום הוא מנהל זרוע היזמות והחדשנות של קבוצת בסדנו ומנהל שותף בקרן בילט אפ. את הרב גרוס נדמה שאין צורך להציג בפני קוראי ‘המבשר’. אל השניים האלה ושנות הניסיון הרבות שלהם, הצטרפו גם ישי ברסלויער ועמוס מרון. ברסלויער החזיק בתפקידים ניהוליים בתחומי הנדל”ן והפיננסים בחברות מובילות בישראל, כיום הוא מנהל את זרוע הנדל”ן של קבוצת ‘בסדנו’, בעל ניסיון וידע מקיף בתחום הנדל”ן בארץ ובארה”ב.

משקיעים רבים באו לכנס ההשקה של הקרן החדשה.

טרם השקתה גייסה הקרן מעל ארבעה מיליוני דולרים. בכוונתה להשלים בקרוב גיוס של עשרה מיליונים, ולאחר מכן לגייס כחמישים מיליון דולר. רף הכניסה לחברות בקרן אינו נמוך כלל וכלל. הרב גרוס אומר כי הקרן פונה בעיקר לציבור החרדי והדתי בצפון אמריקה, בדגש על הקהילות החרדיות הגדולות בניו־יורק ובניו ג’רזי.

“ברוך ה’ הצלחנו להוכיח במהלך השנים שאפשר להשקיע אך ורק בהשקעות כשרות לפי ההלכה ולהניב תשואות נאות. הוכחנו שאפשר לפעול בשקיפות מלאה ובהתאם לכללים ולתקנות שנקבעו על ידי רשות ניירות ערך, ולהישאר קשובים לרחשי הלב של המשקיעים. הוכחנו שיש אפשרות לתת גם למשקיעים קטנים הזדמנות להיכנס כמשקיעים בהשקעות שנתפסו בעבר של גבירים. הוכחנו שאפשר – אם רק מתאמצים וזוכים לברכת ה’ – למצוא הזדמנויות השקעה משתלמות שמעניינות את המשקיעים ואותנו. עכשיו אנחנו מסיימים שנת כספים נוספת עם קרן הון סיכון חדשה שעיסוקה המרכזי יהיה סביב טכנולוגיות הבנייה והנדל”ן, ומתפללים שתשרה הברכה במעשה ידינו”.